Вы влюбились в образ жизни на Бали — пляжи, закаты и расслабленный ритм жизни 🌅✨ Но теперь встаёт главный вопрос: арендовать или купить дом своей мечты на Бали?
Многие иностранцы сразу переходят к долгосрочной аренде вилл или даже покупке земли, не разобравшись в юридических рисках, скрытых расходах или последствиях для образа жизни 😬 Одна неверная сделка может обойтись вам не только в деньги — она может испортить всё ваше пребывание в этом раю.
Этот блог поможет вам разобраться в плюсах и минусах аренды и покупки жилья на Бали, чтобы вы могли принять наиболее разумное решение, учитывая свой бюджет, визовый статус и планы на будущее ✅ Будь то краткосрочное пребывание или переезд на ПМЖ — мы дадим вам всё необходимое.
«Мы слишком рано купили виллу в Чангу», — говорит Сара из Австралии. «Если бы мы сначала арендовали, то поняли бы, что нам ближе спокойная атмосфера Убуда. А теперь мы вынуждены ежемесячно содержать дом, которым почти не пользуемся.» 😟🏠
Знаете ли вы, например, что иностранцы не могут законно владеть землёй с правом собственности (freehold) на Бали без сложных юридических схем? 😲 А что долгосрочная аренда часто включает персонал и полную меблировку, что экономит массу средств на обустройство?
Готовы выяснить, какой вариант лучше подходит под ваш балийский образ жизни? 🏡🌴 Давайте разберёмся во всём, что нужно знать, чтобы принять уверенное и обоснованное решение!
Содержание
- Арендовать или купить виллу на Бали для семьи? 🏡
- Юридические ограничения для иностранцев при покупке недвижимости на Бали ⚖️
- Сравнение предполагаемых затрат: аренда vs покупка на 5 лет (для пары с ребёнком) 💸
- Скрытые расходы при покупке виллы, о которых вы не догадывались 🕵️
- Плюсы и минусы долгосрочной аренды вилл на Бали 📆
- Что произойдёт с вашей инвестицией, если вы уедете с Бали? ✈️
- Как избежать мошенничества при аренде или покупке недвижимости 🔍
- Часто задаваемые вопросы об аренде и покупке жилья на Бали ❓
Арендовать или купить виллу на Бали для семьи? 🏡
Представьте, как вы просыпаетесь под пение птиц, чувствуете морской бриз, а ваши дети босиком играют в зелёном саду 😍🌿 Вот она — жизнь на Бали! Для многих иностранных семей это настоящий рай.
Но решение о покупке или аренде виллы не всегда однозначно. Аренда даёт гибкость — можно менять районы, пробовать разные локации и не сталкиваться с юридической волокитой.
Покупка, с другой стороны, может дать чувство стабильности и сэкономить деньги в долгосрочной перспективе — если всё сделать правильно. Главное — понять, что подходит именно под ваш образ жизни, визу и финансовые цели. Давайте сравним 🤔
Юридические ограничения для иностранцев при покупке недвижимости на Бали ⚖️
Прежде чем вы даже подумаете о подписании договора купли-продажи, запомните: иностранцы не могут владеть землёй с правом собственности (freehold) на Бали — точка. ❌
Юридические обходные пути:
- аренда земли на 25–30 лет (leasehold),
- титул Hak Pakai (право пользования),
- или владение через структуру компании PT PMA.
Все эти варианты легальны, но сопряжены с юридической сложностью, дополнительными сборами и обязательствами по обслуживанию. Использование местного номинального владельца незаконно и опасно — при любом сбое вы можете потерять всё.
Если вы всё же хотите купить, наймите отличного нотариуса, опытного юриста по недвижимости и досконально разберитесь в типах сертификатов (SHM, HGB и др.) 📄🔒
Сравнение предполагаемых затрат: аренда vs покупка на 5 лет (для пары с ребёнком) 💸
Ваше сравнение расходов на аренду и покупку виллы с 2–3 спальнями, бассейном и персоналом в Чангу на 5 лет хорошо структурировано и чётко показывает финансовые различия. Давайте детализируем и проанализируем, особенно в контексте семьи с ребёнком.
Мы возьмём ваши данные и предположения, конвертировав все суммы в доллары США (по курсу IDR 15,277 за $1, рассчитанному из 4,5 миллиарда рупий = $295,000). 😅
Затраты на аренду за 5 лет
- Годовая аренда: $18,000 (IDR 275 млн/год)
- Общая сумма за 5 лет: $18,000 × 5 = $90,000
- Дополнительные расходы: обычно аренда виллы с бассейном и персоналом в Чангу включает коммунальные услуги, обслуживание и зарплаты персоналу. Если это не включено, добавьте:
- Коммунальные (электричество, вода, интернет): ~$1,500–$2,000/год
Для простоты допустим, что всё включено в $18,000/год — как это часто бывает на рынке полностью обслуживаемых вилл.
Общая стоимость аренды: $90,000
(без налогов и крупных ремонтов — это ответственность арендодателя) 😅
Затраты на покупку за 5 лет
- Цена покупки: $295,000 (IDR 4.5 млрд)
- Дополнительные начальные расходы (10% на налоги, нотариуса, ремонт): $29,500
- Общая начальная сумма: $295,000 + $29,500 = $324,500
- Текущие ежегодные расходы (обслуживание, персонал, налоги): $6,000/год × 5 лет = $30,000
(сюда входят уход за бассейном, садом, охрана, зарплаты, налог на недвижимость PBB, обычно <$1,000/год) 😅
Общая стоимость владения до продажи: $324,500 + $30,000 = $354,500
- Продажа через 5 лет: допустим, вы продаёте за $275,000 (учитывая стабильность или небольшую просадку рынка)
- Возврат: $275,000
- Чистые затраты на владение: $354,500 – $275,000 = $79,500 😅
Сравнение:
- Аренда: $90,000
- Покупка (чистые затраты): $79,500
- Разница: $10,500 — аренда обойдётся дороже на $10,500 за 5 лет
Ваш расчёт показал разницу в $265,000 — скорее всего, из-за того, что вы сравнивали полную стоимость владения ($355,000), не учитывая перепродажу за $275,000.
Учитывая это, покупка оказывается немного выгоднее, вопреки изначальному выводу, что аренда значительно дешевле 😅
Скрытые расходы при покупке виллы, о которых вы не догадывались 🕵️
Покупка звучит привлекательно… пока не начнут приходить счета 😅
Ожидайте регулярные расходы на уход за бассейном и садом, взносы банджару (местному сообществу), зарплаты персоналу, разрешения на строительство, а также налог на предметы роскоши (PPnBM), если стоимость виллы превышает 5 миллиардов IDR.
Добавьте к этому страховку на недвижимость, комиссии за управление и возможные юридические расходы при продлении аренды или переоформлении компании PT PMA. В некоторых районах также могут потребоваться пожертвования на местные храмовые церемонии — это часть культуры! 🙏
Эти расходы могут легко достигать $5,000–$10,000 в год. А если вы не живёте на Бали на постоянной основе, вам потребуется надёжный управляющий недвижимостью 🚫💼
Плюсы и минусы долгосрочной аренды вилл на Бали 📆
Аренда — это просто и удобно 🚀
Большинство долгосрочных вилл уже меблированы, с обслуживающим персоналом и не требуют больших начальных вложений.
Контракты обычно заключаются на 1–5 лет, и вы можете переговаривать условия продления. Плюс — аренда позволяет протестировать разные районы, прежде чем вы примете окончательное решение.
Минусы? Вы зависите от арендодателя, возможны повышения аренды, или вилла может внезапно перестать быть доступной. И конечно, вы не создаёте капитал — имущество вам не принадлежит.
Но если вы хотите лёгкости, гибкости и меньшего риска, аренда — это идеальный вариант, особенно для семей, которые только начинают осваивать жизнь на Бали 🏡🚗
Что произойдёт с вашей инвестицией, если вы уедете с Бали? ✈️
Допустим, через 3 года вы с семьёй решаете переехать 🚨
Если вы арендовали жильё, всё просто: уведомляете арендодателя и уезжаете.
А вот если вы владеете недвижимостью — всё не так просто.
Продажа может занять время, а рынок — оказаться не в вашу пользу.
Пока ищется покупатель, вы, скорее всего, продолжите платить персоналу и обслуживать виллу.
Сдавать недвижимость в аренду — возможный вариант, но только если у вас есть лицензии и надёжный агент.
Если нет — ваш дом может просто стоять пустым… или того хуже — быть использован без вашего ведома.
Именно по этой причине гибкость — одно из главных преимуществ аренды на Бали 🚪
Как избежать мошенничества при аренде или покупке недвижимости 🔍
К сожалению, на Бали действительно случаются случаи мошенничества с недвижимостью ❌
Остерегайтесь фальшивых агентов, двойной аренды одной и той же виллы, и нечётких документов на землю.
✅ Всегда проверяйте право собственности в земельном кадастре (BPN)
✅ Никогда не соглашайтесь на сделки только за наличные
✅ Всегда заключайте письменные договоры
✅ Пользуйтесь услугами агентов, рекомендованных другими экспатами
✅ И никогда не полагайтесь только на устные обещания в WhatsApp
Если вы покупаете, обязательно наймите нотариуса и юриста, которые говорят на вашем языке и понимают местное законодательство.
И никогда не используйте номинального владельца (номини) без полного понимания юридических рисков.
Защитите свои деньги, свою семью и своё будущее 🚫📄
Часто задаваемые вопросы об аренде и покупке жилья на Бали ❓
-
Какую визу нужно иметь для долгосрочной аренды?
Лучше всего подойдут визы KITAS, инвестора или пенсионная виза.
-
Является ли покупка виллы хорошей инвестицией?
Только если вы планируете долгосрочное проживание или управление недвижимостью как лицензированным арендным бизнесом.
-
Могу ли я делать ремонт в арендованной вилле?
Иногда да, но только с письменного разрешения владельца.
-
Разрешены ли домашние животные в арендуемой недвижимости?
Обычно да, но всегда проверяйте договор аренды 🐾
-
Какие районы Бали самые безопасные и удобные для семей?
Санур, Убуд и Берава — отличные районы для семей с детьми: здесь есть международные школы и поддерживающее сообщество.
