Многие иностранцы мечтают построить дом на Бали и просыпаться каждое утро с видом на тропики 🌅.
Но разобраться, как легально владеть недвижимостью на Бали будучи иностранцем, может быть запутанно и даже утомительно 🌀.
В отличие от других стран, в Индонезии действуют строгие законы, запрещающие иностранцам прямое владение землёй. Если вы не следуете правильным шагам, вы можете потерять свои инвестиции или столкнуться с юридическими проблемами. Всё не так просто, как купить участок и сразу начать строительство 😟.
Хорошая новость в том, что существуют легальные пути, позволяющие построить дом на Бали и безопасно в нём проживать ✅.
Опции, такие как долгосрочная аренда (leasehold), Hak Pakai (право пользования), или использование PT PMA (иностранной компании), делают это возможным — если всё делать правильно.
«Я думал, что иностранцам невозможно владеть землёй на Бали», — говорит Том, пенсионер из Австралии.
«Но как только я поговорил с юристом, я узнал, как можно арендовать землю и легально построить свою виллу мечты. Теперь я живу в раю — без стресса!» 🏡😄
Например, многие иностранцы строят дома на Бали, арендуя землю на 25–30 лет, оформляя её через компанию или используя услуги лицензированных нотариусов.
Каждый шаг необходимо выполнять тщательно и с надлежащей документацией, чтобы защитить своё будущее 📄📌.
Задумываетесь о том, чтобы сделать Бали своим домом навсегда?
Давайте вместе пройдём 7 законных шагов, которые должен знать каждый иностранец, чтобы построить дом на Бали разумно и безопасно 🧠🌴.
Оглавление
- Могут ли иностранцы владеть землёй на Бали, Индонезия? 🏝️
- Изучение аренды как легального варианта для иностранцев 📄
- Как использовать Hak Pakai для законного оформления земли 🛡️
- Создание PT PMA для легального строительства дома на Бали 🏢
- Получение необходимых разрешений для начала строительства на Бали 🚧
- Важный этап: выбор надёжного нотариуса и консультанта 🖋️
- Завершающие юридические действия для защиты инвестиций в жильё 🔐
- Часто задаваемые вопросы о юридических шагах по строительству дома на Бали ❓
Могут ли иностранцы владеть землёй на Бали, Индонезия? 🏝️
Начнём с самого важного вопроса: могут ли иностранцы владеть землёй на Бали?
Ответ — нет, по крайней мере не так, как граждане Индонезии. Закон страны запрещает иностранцам прямое владение землёй с правом Hak Milik (право полной собственности). Этот закон защищает национальные интересы, но создаёт сложности для иностранных инвесторов.
Но не волнуйтесь — существуют законные альтернативы, которые позволяют вам контролировать и проживать в собственности на Бали. Главное — понять правила и выбрать правильную структуру с самого начала. Этот шаг — про осознанность и избежание дорогостоящих ошибок 😅.
Изучение аренды как легального варианта для иностранцев 📄
Один из самых распространённых законных способов для иностранцев «владеть» домом на Бали — это договор аренды (leasehold). По такому соглашению вы арендуете землю у индонезийского владельца на срок от 25 до 30 лет с возможностью продления.
Согласно договору аренды вы можете законно строить, жить или сдавать недвижимость в аренду. Это даёт вам контроль, не нарушая законы Индонезии. Убедитесь, что договор заверен нотариусом и чётко прописывает условия, право продления, а также кто оплачивает налоги и обслуживание 📝.
Этот вариант популярен для вилл, домов для пенсионеров и частных резиденций — и да, это на 100% законно при правильном оформлении!
Как использовать Hak Pakai для законного оформления земли 🛡️
Hak Pakai (право пользования) — это ещё одна юридическая форма, позволяющая иностранцам контролировать землю в Индонезии. В отличие от аренды, Hak Pakai официально признаётся Национальным земельным агентством (BPN) и может быть зарегистрировано на ваше имя (если у вас есть KITAS).
Обычно этот титул действителен 30 лет с возможностью продления до 80 лет. Для этого земля должна быть в жилой зоне, а у вас должен быть действующий вид на жительство (KITAS/KITAP).
Hak Pakai предоставляет более сильную правовую защиту, чем простая аренда, но процедура может быть более бюрократичной. Лучше всего проконсультироваться с лицензированным нотариусом или специалистом по земле 🧑⚖️.
Создание PT PMA для легального строительства дома на Бали 🏢
Хотите инвестировать в долгосрочную перспективу? Вы можете создать PT PMA (компания с иностранным капиталом), которая юридически может владеть определёнными типами земли и строить объекты для коммерческого использования — например, виллы или курорты.
В этом случае компания (а не вы лично) будет владельцем, обычно с титулом Hak Guna Bangunan (право на строительство). Это отличный вариант, если вы хотите получать доход от аренды или гостиничного бизнеса.
Однако PT PMA требует капитала, регулярной отчётности и соблюдения законов. Если ваша цель — и бизнес, и образ жизни, это мощный шаг к владению недвижимостью на Бали 💼📊.
Получение необходимых разрешений для начала строительства на Бали 🚧
Вы уже получили землю — отлично! Но вы не можете начать строительство без необходимых разрешений. Вот ключевые документы, которые вам понадобятся:
- IMB (разрешение на строительство) или новое PBG (разрешение на застройку)
- SLF (сертификат пригодности здания) после завершения строительства
- Соответствие экологическим и градостроительным нормам
Эти документы гарантируют, что проект соответствует требованиям по безопасности, дизайну и землепользованию. Пропуск этого этапа может привести к остановке строительства — или, что хуже, к сносу вашего дома 😱.
Работайте с местным архитектором и консультантом, чтобы правильно подать планы и документы. Это стоит вашего спокойствия!
Важный этап: выбор надёжного нотариуса и консультанта 🖋️
Это один из самых важных шагов в вашем пути к недвижимости на Бали: работа с надёжной юридической поддержкой. Для сделок с землёй и регистрации в BPN требуется лицензированный нотариус (notaris/PPAT).
Также наймите независимого консультанта, а не того, кого рекомендует продавец. Почему? Потому что консультант будет защищать ваши интересы, проводить юридическую проверку, проверять документы и избегать юридических ловушек.
На Бали легко попасться на «слишком хорошее предложение». Надёжная юридическая команда сохранит ваш дом мечты в безопасности 🌈✅.
Завершающие юридические действия для защиты инвестиций в жильё 🔐
Вы почти на финише — но перед тем как расслабиться у бассейна, завершите следующие шаги:
- Убедитесь, что ваш договор аренды или Hak Pakai зарегистрирован в BPN
- Все документы должны быть заверены нотариусом и храниться в безопасности
- Если вы используете PT PMA, проверьте, что налоги, отчёты и соответствие законам в порядке
Этот этап закрепляет ваши права и защищает недвижимость от будущих споров. Считайте это завершающей церемонией вашей инвестиции. После этого — вы полностью готовы наслаждаться своим новым домом на Бали! 🏡🌅
Часто задаваемые вопросы о юридических шагах по строительству дома на Бали ❓
-
Могу ли я купить землю на Бали как иностранец?
Нет, напрямую нельзя. Но вы можете легально контролировать землю через аренду (leasehold), Hak Pakai или структуру PT PMA.
-
Насколько безопасна аренда (leasehold)?
Безопасна, если договор правильно оформлен и зарегистрирован. Всегда работайте с надёжным нотариусом.
-
Могу ли я построить дом с туристической визой?
Нет. Для этого вам нужна законная структура — например, KITAS или PT PMA, чтобы зарегистрировать использование земли и получить разрешения.
-
Каков минимальный срок аренды?
Большинство договоров аренды на Бали начинаются от 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет.
-
Что произойдёт, если я пропущу разрешения?
Вы рискуете получить штрафы, задержку строительства или даже снос здания, если оно будет признано незаконным.
