🅿️ 多くの外国人が、バリ島で美しいヴィラや土地を所有する夢を抱いています🏝️ しかし、その夢の裏には、夢を悪夢に変える可能性のある隠れた法的リスクが潜んでいます。詐欺、不明瞭な土地所有権、ゾーニング違反など、特に外国人にとっては思ったよりもよくある話です。
🅰️ 実際、多くの購入者がデポジット支払いや賃貸契約締結後にトラブルに気づきます😖 偽造された証明書や建築が禁止されている土地など、高額な損失や、最悪の場合には何も残らないこともあります。
🆂 最も賢明な一歩？購入前に必ず法的なデューデリジェンスを行うこと。不動産の所有権、建築権、税金状況、売主の権限を確認するこの手続きは、外国人にとっては必須です。
🆃 「本物の所有者でない人物から土地を買うところでした」と語るのは、カナダ人のマークさん。「幸い、我々の法務チームがデューデリジェンス中に問題を見つけてくれて、大惨事を避けることができました。」
🅴 例えば、多くの土地はフリーホールドのように見えても、実際には外国人が所有できない“ハク・ミリク（Hak Milik）”として登録されている場合があります。法的助言がないまま契約すれば、ゾーニング法違反や法的効力のないリース契約になることもあり、投資もビザのステータスも危険にさらされます。
🅰️ 本気でバリ島に不動産を買いたいなら、近道は禁物。信頼できる法律コンサルタントに相談し、完全なデューデリジェンスレポートを取得して、夢のヴィラが法的悪夢にならないようにしましょう🧾✨
外国人がバリでヴィラ契約前にすべき法的確認 💾
バリのヴィラは天国のように見えますが、全てが合法的に貸し出せるとは限りません🏝️
多くの外国人がその美しさに惹かれ、法的確認なしに賃貸契約を結んでしまいます。しかし、居住用に登録されていない土地だったり、建築許可がない建物もあるのです。
デューデリジェンスを行えば、保護区域やゾーニング違反、不正な所有権主張などから身を守れます。それは詐欺や法的トラブルからの「保険」です。
デューデリジェンスなしのリスク：詐欺、違法建築、立ち退き ⚠️
法的確認なしの賃貸は、大きな問題を引き起こします。よくあるリスクは以下の通り：
- 緑地帯や農地に建てられたヴィラ
- 所有権を持たないオーナー
- 公証人の関与なしで作成された契約
中には、相続争い中の土地や、税金滞納中の物件もあります。問題が発覚すれば、退去命令を受けても、法的に争うことができません。
契約前に確認すべきチェック項目 ✍️
以下の項目を必ず確認しましょう：
✅ 土地が居住用ゾーニングかどうか
✅ IMB または PBG（建築許可証）があるか
✅ 土地証書（SHM/SHGB）と所有者のIDが一致しているか
✅ 村からの書面による承認
✅ 土地税（PBB）の支払い状況
✅ 公証人による二言語契約書
どれか一つでも欠ければ、お金も滞在資格も危険に晒されます。
実話 #1「NGOオフィスが突然立ち退きに」 🧑🏫
ドイツ出身の教育系NGOディレクター、ローラさんは、ケロボカンでスタッフ用の共同住居として美しいヴィラを一年契約で賃貸しました。
契約はローカルのエージェントを通じて行い、家賃は一括前払い。「領収書もあって、エージェントもプロっぽくて、全て合法だと思っていました」と話します。
しかし、わずか3ヶ月後、地元当局がそのヴィラを閉鎖。土地は保護区域（グリーンゾーン）で、建築許可もありませんでした。
「一週間以内に引っ越さなければならず、お金も返ってきませんでした。バリのゾーニングがこんなに厳しいとは知りませんでした。」
実話 #2「企業研修が失敗に—ゾーニング違反」 🏢
ブラジル出身のイベントプランナー、カルロスさんは、チームの企業研修用にチャングーで1ヶ月間ヴィラを借りました。
オンラインで確認し、渡航前に現地見学も済ませていました。「ヴィラは完璧に見えました。本当に素晴らしかったです。」
しかし、チームが到着して間もなく、地元役所が来てイベントを中止。土地は完全に住宅用ゾーンで、商業活動は禁止されていたのです。
「航空券、宿泊、スタッフの手配で何千ドルも損しました。次回は契約前に法律の専門家に相談します。」
デューデリジェンスを成功させる7つのステップ ✅
リスクを回避するための7つのステップ：
- 土地証書を見せてもらい、真正性を確認
- 地元当局にゾーニングを確認（グリーンゾーンを避ける）
- オーナーのIDと所有権の整合性を確認
- IMB または PBG（建築許可証）をチェック
- 村の承認を文書で取得
- 税金（PBB）の支払い証明を確認
- 二言語かつ公証人による契約書を作成
面倒に見えるかもしれませんが、これらは平穏な投資と生活を守る鍵です。
偽の賃貸契約を見抜く方法 🕵️♂️
以下のような兆候には注意：
- 支払いを急がせる
- 英語だけの契約書
- 元の土地書類が提示されない
- 公証人や弁護士の関与がない
- 村の名前を教えてくれない
- 土地証書がIDと一致しない
- 条件が「良すぎる」ように見える
不安を感じたら、進めない方が賢明です。合法的なヴィラはたくさんあります。書類が確認できる物件を選びましょう。
よくある質問：ヴィラ賃貸のデューデリジェンス ❓
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研修やビジネス目的でもヴィラを借りられますか？
ゾーニングが商業利用を許可している場合のみ可能です。
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WhatsAppだけでのやり取りは信頼できますか？
いいえ。必ず正式な契約書を用意し、公証人と翻訳を伴う手続きを行いましょう。
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SHMとSHGBの違いは？
SHMはインドネシア人用のフリーホールド所有権、SHGBは法人などが使えるリース権です。
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デューデリジェンスにはどれくらいかかりますか？
優秀な法務コンサルタントがいれば3～7営業日です。
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見た目が合法そうなら、ゾーニング確認は不要？
いいえ。見た目では法的ステータスは判断できません。
