🅿️ Покупка виллы на Бали кажется воплощением мечты 🏝️, но многие иностранцы спешат заключить договор с застройщиком, даже не проверив его тщательно.
🅰️ Чем это заканчивается? Скрытыми расходами, затяжками со сдачей объекта, юридическими рисками, а иногда и полной потерей вложений 😨. Легко влюбиться в вид и забыть прочитать мелкий шрифт договора.
🆂 Хорошая новость: тщательная проверка договора с опытным юристом может спасти ваши деньги и подарить спокойствие ✍️✅. Особенно если вы покупаете виллу на этапе строительства или у местных застройщиков.
🆃 «Я чуть не подписала договор, даже не поняв, что земля находится под арендой», — рассказывает Анна из Германии. «Хорошо, что Legal Indonesia проверили контракт и помогли пересмотреть важные условия.» 💬
🅴 Например, некоторые контракты на Бали даже не уточняют сроки сдачи, кто отвечает за обслуживание, а также правовой статус земли 🧾. Эти важные моменты можно заранее уточнить, задав правильные вопросы.
🅰 Хотите безопасно купить свою виллу мечты? 🏡 Обязательно задайте эти 7 вопросов перед подписанием договора. Так вы защитите свои инвестиции шаг за шагом.
Оглавление
- Какие формы владения недвижимостью доступны иностранцам на Бали? 🏡
- Зарегистрирован ли застройщик официально и можно ли ему доверять? 📋
- Учитывает ли контракт зонирование, разрешения и статус земли? 📑
- Четко ли прописаны сроки сдачи и штрафы за задержку? ⏳
- Кто отвечает за обслуживание и подключение коммуникаций? 🧰
- Что будет, если проект задержится или вовсе отменится? 🛑
- Можно ли сдавать виллу в аренду или использовать в коммерции? 💼
- FAQ о покупке вилл у застройщиков на Бали❓
Какие формы владения недвижимостью доступны иностранцам на Бали? 🏡
Иностранцы не могут напрямую владеть землей с правом полной собственности (Hak Milik) в Индонезии. Если застройщик предлагает оформить все на ваше имя, это тревожный сигнал 🚩.
Законные варианты — это аренда (Hak Sewa) на долгий срок с нотариальным договором, либо создание компании PT PMA (компания с иностранным капиталом), которая получает право застройки (Hak Guna Bangunan).
Юрист поможет подобрать оптимальную схему в зависимости от ваших целей — переезд, инвестиции или пенсия.
Зарегистрирован ли застройщик официально и можно ли ему доверять? 📋
Не все застройщики на Бали имеют официальную регистрацию или репутацию надежных. Некоторые вообще не могут подтвердить право собственности на продаваемую землю.
Перед оплатой попросите лицензии компании, регистрацию проекта и список завершенных объектов.
Почитайте отзывы, свяжитесь с предыдущими покупателями и проверьте статус земли через BPN (Национальное земельное агентство) для дополнительной уверенности.
Учитывает ли контракт зонирование, разрешения и статус земли? 📑
Земля должна находиться в зоне, разрешенной для строительства вилл (обычно туристическая или жилая зона). Если это сельхозземли или greenbelt, строительство может быть вообще незаконным 🚧.
Также убедитесь, что уже получено разрешение на строительство (IMB или PBG), которое соответствует проекту. Некоторые застройщики показывают красивые планы, но пропускают эти важные этапы.
Если контракт не гарантирует правильное зонирование и разрешения, лучше не рисковать — обратитесь к юристу для пересмотра условий.
Четко ли прописаны сроки сдачи и штрафы за задержку? ⏳
Во многих договорах на Бали нет конкретной даты сдачи или отсутствуют штрафы за задержку. Это крайне рискованно.
Вы можете ждать месяцами, а то и годами, не имея права требовать компенсации. В контракте должны быть указаны сроки окончания стройки, передачи виллы и что будет, если застройщик не уложится в срок.
Лучше включить в договор финансовые санкции или условия возврата денег. Обязательно дайте юристу или нотариусу проверить документ перед подписанием.
Кто отвечает за обслуживание и подключение коммуникаций? 🧰
После передачи виллы кто займется подключением электричества, воды, интернета, вывозом мусора? Многие застройщики умалчивают об этом, и в итоге все дополнительные расходы ложатся на покупателя.
Убедитесь, что в договоре прямо указано, что застройщик отвечает за подключение всех коммуникаций и устранение дефектов после сдачи.
Часто можно прописать гарантийное обслуживание на 3–6 месяцев — обязательно зафиксируйте это письменно.
Что будет, если проект задержится или вовсе отменится? 🛑
На Бали задержки встречаются часто из-за погоды, бюрократии или нехватки материалов. А если проект вовсе заморозят?
В хорошем договоре есть пункт о возврате денег, эскроу-счет или штрафы в случае отмены проекта. Если застройщик может спокойно забрать ваши деньги, это уже не контракт, а опасная авантюра.
Уточните, кто держит ваши платежи и когда они передаются застройщику. Пусть юрист поможет вам согласовать безопасные условия до заключения сделки.
Можно ли сдавать виллу в аренду или использовать в коммерции? 💼
Многие иностранцы покупают виллы, чтобы сдавать их на Airbnb или Booking.com, но не везде это разрешено. Если участок в зоне только для жилой застройки, коммерческая аренда будет запрещена.
Спросите у застройщика про зонирование и какие лицензии понадобятся для сдачи (например, TDUP или Pondok Wisata).
Узнайте также, есть ли в комплексе общие правила пользования — это может напрямую влиять на ваш доход и планы.
FAQ о покупке вилл у застройщиков на Бали❓
-
Иностранцы могут купить виллу на Бали на свое имя?
Нет. Только через аренду (Hak Sewa) или PT PMA, которая получает право застройки.
-
Как безопаснее всего купить виллу на этапе строительства?
У зарегистрированного застройщика с полным пакетом разрешений и контрактом, проверенным юристом.
-
А если виллу задержат или не достроят?
Договор должен включать сроки сдачи и штрафы за нарушение сроков.
-
Нужно ли что-то регистрировать после покупки?
Да. Лизинговые и нотариальные договоры регистрируются в земельном агентстве (BPN), а иногда и в иммиграции для визовых целей.
-
Можно ли сдавать виллу в аренду иностранцу?
Да, если это разрешает зонирование и есть лицензия Pondok Wisata или TDUP.
