Многие иностранцы влюбляются в очарование Бали 🌴 — но при покупке земли или запуске бизнеса игнорирование юридической проверки (due diligence) может привести к дорогостоящим ошибкам. Кажется, что всё в порядке… пока не становится слишком поздно. 😓
Без должной проверки вы можете купить участок с проблемами наследования, заплатить дважды за разрешения или даже подписать поддельные контракты. Некоторые иностранцы теряли все свои сбережения просто потому, что не понимали, как работает due diligence на Бали. 💸🚫
Хорошая новость? Эти ошибки можно полностью избежать, если знать, на что обращать внимание. ✅ Изучив наиболее распространённые ошибки и проведя тщательную юридическую проверку, вы сможете защитить себя и принимать разумные и законные решения на Бали.
«Я почти подписал договор на участок, который выглядел идеально», — рассказывает Джейк, пенсионер из Канады. «Но мой юрист выяснил, что зонирование было неправильным, а продавец не являлся законным владельцем. Due diligence спас меня!» 🙏📄
Например, многие объекты на Бали находятся в аренде, а не в собственности, или расположены в ограниченных зонах. Не проверив сертификат земли, зонирование и юридический статус продавца, вы можете оказаться в серьезной правовой ловушке. 😬
Не дайте раю обернуться кошмаром. Читайте дальше, чтобы узнать о 7 крупнейших ошибках, которые совершают иностранцы без due diligence на Бали — и как их избежать как профессионал. 🕵️♂️✨
Оглавление
- Ошибка: покупка земли без проверки права собственности
- Игнорирование зонирования и ограничений на строительство
- Подписание сделки без юридических документов
- Слепое доверие агентам или продавцам без проверки
- Отказ от нотариуса и юриста с целью экономии
- Недопонимание разницы между арендой и собственностью
- Юридические проблемы при инвестициях без due diligence
- Часто задаваемые вопросы об оформлении земли на Бали
Ошибка: покупка земли без проверки права собственности
Кажется очевидным, но не проверить, кто является законным владельцем земли — одна из самых серьёзных ошибок. Некоторые иностранцы верят устным обещаниям или копиям документов.
На Бали имеет юридическую силу только имя, указанное в оригинале земельного сертификата.
Вы должны проверить право собственности в офисе BPN (Национальное земельное управление) и убедиться, что продавец — законный владелец.
Некоторая земля может быть предметом споров по наследству или иметь двойные претензии. Без due diligence вы рискуете потерять всю инвестицию. 😬
Игнорирование зонирования и ограничений на строительство
Участок с видом на океан может казаться идеальным местом для вашей виллы, но можно ли там действительно строить? 🏗️
На Бали земля делится на зоны — жилую, туристическую, сельскохозяйственную и т.д.
Каждая зона имеет свои правила. Если построить в неправильной зоне, власти могут остановить проект или даже потребовать снос здания.
Перед покупкой запросите ITR (зонирующую карту) и убедитесь, что земля подходит под ваши планы. 📍
Подписание сделки без юридических документов
Никогда не подписывайте и не оплачивайте земельную сделку без полного пакета юридических документов. Это включает сертификат на землю, налоговые квитанции, подтверждение зонирования и копии ID продавца.
Некоторые иностранцы отдают аванс, полагаясь на «доверие» и устные обещания.
Законная сделка с землёй в Индонезии должна проходить через лицензированного нотариуса. Если вы подписываете контракт в кафе или через WhatsApp — это тревожный сигнал! 🛑
Due diligence означает: каждый документ должен быть подлинным, действующим и соответствовать участку.
Слепое доверие агентам или продавцам без проверки
Не все агенты и продавцы на Бали имеют лицензию или работают честно. Некоторые скажут всё, чтобы закрыть сделку — даже если это незаконно. 😒
«Это фрихолд», «Разрешение не нужно», «Мы всегда так делаем» — такие фразы стоит перепроверить.
Никогда не полагайтесь только на слова другой стороны. Due diligence — это когда вы проводите проверку либо нанимаете профессионала, который представляет именно ваши интересы. 🕵️
Отказ от нотариуса и юриста с целью экономии
Сэкономить на юристе или нотариусе — значит рискнуть потерять гораздо больше.
Юристы понимают местное законодательство, проверяют контракты и определяют, какие документы нужны для законной сделки.
Нотариус удостоверяет легальность продажи и регистрирует сделку в BPN. Без этого «владение» ничем не подтверждено.
Юрист поможет выявить отсутствие разрешений, долги по налогам и нарушения зонирования. ✅
Недопонимание разницы между арендой и собственностью
Иностранцы не могут напрямую владеть землей с правом Hak Milik (фрихолд).
Обычно они приобретают землю по аренде (leasehold) или через Hak Pakai или PT PMA.
Многие путаются в терминах или не понимают своих реальных прав. Leasehold — это аренда земли на 25–30 лет, и она должна быть официально оформлена.
Иногда продавцы предлагают «фрихолд на ваше имя» через номинальные схемы — это незаконно и опасно. 🛑
Due diligence — это понимание того, что вы реально покупаете, а что — нет.
Юридические проблемы при инвестициях без due diligence
Хотите открыть кафе, ретрит-центр или Airbnb на Бали? Отличная идея!
Но не забывайте: лицензии, регистрация налогов и зонирование — так же важны, как и сама земля.
Ведение бизнеса без разрешений, наём персонала без контракта или управление на туристической визе — всё это незаконно.
Иммиграция строго следит за этим. Штрафы, депортация и даже чёрный список — реальны.
Due diligence — это не только земля, но и весь правовой и финансовый аспект вашей инвестиции. Не упускайте это!
Часто задаваемые вопросы об оформлении земли на Бали
-
Могут ли иностранцы владеть землёй на Бали?
Нет, но можно арендовать участок или владеть через PT PMA или Hak Pakai.
-
Сколько времени занимает due diligence?
Обычно от 1 до 3 недель в зависимости от размера земли и наличия документов.
-
Кто проводит due diligence?
Нотариусы, юристы по недвижимости и лицензированные агенты, действующие от вашего имени.
-
Зонирование действительно так важно?
Абсолютно. Несоответствие зонирования может запретить строительство или использование земли.
-
Могу ли я провести due diligence самостоятельно?
Теоретически — да. Но это очень рискованно. Профессионалы замечают то, что не видят непрофессионалы.
