多くの外国人がバリの魅力に夢中になります 🌴—しかし、土地購入やビジネスを始める際にデューデリジェンス（事前法的調査）を怠ると、取り返しのつかない失敗に繋がります。表面上は問題なさそうでも…実は違った、というケースが多いのです。😓
正しい確認をせずに、相続問題のある土地を買ってしまったり、許認可のない契約で二重に費用を支払ったり、偽造契約書にサインしてしまうこともあります。バリの不動産ルールを理解していなかったことで、人生の貯金を失ってしまった外国人もいます。💸🚫
でもご安心を！こういった高額トラブルは、注意すべき点を知っていれば100%防げます。✅ よくある失敗を学び、徹底したデューデリジェンスを行うことで、自分の資産を守り、法的に安心できる賢い判断ができるようになります。
「理想的に見える土地の契約書に、あと一歩でサインするところでした」と話すのは、カナダからの退職者ジェイクさん。「でも弁護士がゾーニングの不備と、売主が法的な所有者でないことを見抜いてくれました。デューデリジェンスが命を救ってくれました！」🙏📄
実際、バリの不動産の多くは“所有”ではなく“賃貸”であったり、開発制限のある区域に存在しています。土地証明書・ゾーニング・売主の法的立場を確認せずに進めると、法的トラブルに巻き込まれるリスクは非常に高いです。😬
楽園を地獄にしないために—バリで土地を購入する前に、外国人が陥りがちな7つの重大なミスと、それを回避する方法を学びましょう。🕵️♂️✨
所有権確認なしに土地を購入するミス
一見当たり前のように聞こえますが、「実際の所有者を確認しない」というのは最もよくある失敗です。
口頭の説明やコピー資料だけで契約してしまう外国人も少なくありません。
しかし、バリでは土地証明書の原本に記載された名義人だけが法的に認められる所有者です。
必ずBPN（土地局）で所有権を照会し、売主が正当な所有者であることを確認しましょう。
相続争いや複数の所有主がいるケースもあり、デューデリジェンスを行わなければ、投資全額を失う可能性もあります。😬
ゾーニングや建築制限を無視するリスク
海が見える絶景の土地が理想のヴィラ用地に見えても、実際に建てられるとは限りません。🏗️
バリでは土地が住宅・観光・農業などのゾーンに分かれており、それぞれで建築・利用のルールが異なります。
誤ったゾーンに建築を行うと、行政により工事停止や建物の撤去を命じられることもあります。
購入前にITR（ゾーニングマップ）を取得し、予定用途に適しているか確認しましょう。📍
法的書類なしで土地契約を結ぶ危険性
土地取引は、必ず正式な法的書類に基づいて行うべきです。
必要な書類には、土地証明書・納税証明・ゾーニング確認・売主のIDコピーなどが含まれます。
「信頼」や「口約束」に基づいて手付金を支払ってしまう外国人もいますが、非常に危険です。
正規の不動産取引は、認可された公証人を通して行う必要があります。
カフェやWhatsAppで契約書を交わすなどは絶対にNG！🛑
仲介業者や売主の言葉を信じすぎるミス
すべてのエージェントや売主が正直とは限りません。
中には、契約を成立させるために虚偽の説明をする者もいます。😒
「これはフリーホールドです」「許可は必要ありません」「これまでも問題ありませんでした」—このような説明には要注意。
自分で調査する、もしくは買主の立場に立った専門家を雇うのが真のデューデリジェンスです。🕵️
弁護士や公証人を使わないコスト削減の代償
「節約のために弁護士や公証人を使わない」—これは後で高くつく選択です。
地元の法律・契約・書類の要件を熟知している専門家の助けは不可欠です。
バリの公証人は、売買が合法であることを確認し、BPNへの登録まで行います。
また、弁護士は許可の未取得・未納税・ゾーニング違反などの問題を発見してくれます。✅
リース権と所有権を誤解する落とし穴
インドネシアでは外国人が**Hak Milik（所有権）を直接持つことはできません。
代わりに多くの人はHak Sewa（リース権）**で購入します。これは通常25〜30年で、正式に記録される必要があります。
「名義貸し」で「名義上のフリーホールド」とされる契約もありますが、これは違法かつ危険です。🛑
デューデリジェンスでは、自分が本当に何を買っているのかを正確に理解することが重要です。
デューデリジェンスなしでビジネス投資するリスク
カフェ、リトリート施設、Airbnbを開こうと考えているなら、それは素晴らしいことです。
しかし、事業許可、納税登録、ゾーニングの確認は、土地自体と同じくらい重要です。
無許可で営業する、契約なしでスタッフを雇用する、観光ビザでビジネスを運営するのはインドネシアではすべて違法です。
デューデリジェンスとは、土地だけでなくビジネス全体の法的・財務的な健全性を確認することです。絶対に省略してはいけません！
バリでのデューデリジェンスに関するよくある質問
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外国人はバリで土地を所有できますか？
いいえ。ただしPT PMAやHak Pakaiなどの法的構造を通じて利用可能です。
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デューデリジェンスにはどれくらい時間がかかりますか？
通常1〜3週間。土地の規模や書類の状況により異なります。
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誰がデューデリジェンスを行いますか？
公証人、弁護士、場合によってはあなたの代理で活動する認可エージェントです。
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ゾーニングは本当にそんなに重要ですか？
非常に重要です。用途に合っていなければ、建築や利用が不可能になります。
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自分だけでデューデリジェンスを行うことは可能ですか？
理論上は可能ですが、リスクが高すぎます。専門家でなければ見落としが多くなります。
